农村住房登记岳父名下  未标明共有人闹出官司  

【江苏消息】男子汤成（化名）婚前在未婚妻娘家牵头建造三上三下楼房一栋，登记于岳父吉明华（化名）名下，登记证上未标注共有人，由此引发权利人之争。7月16日，随着上诉期的过去，江苏省海安市人民法院审结这起共有物分割纠纷案，认为案涉房屋为家庭共有财产，判决被告汤成、吉霞应共同给付原告华珠房屋转让款49980元。

华珠与丈夫吉明华育有一女吉霞。汤成与吉霞系初中同学，双方确定恋爱关系后，在未领结婚证情况下，汤成即以上门女婿身份至华珠家中共同生活，此后一直没有分家。

1999年初，汤成负责在华珠家宅基地上建造三上三下楼房。同年7月份左右完工后，于同年8月30日进行了产权登记，房屋产权情况表登记产权人为吉明华，未标准房产共有人姓名。

证据显示，上列房屋系在吉明华病重卧床之际，汤成欲与吉霞结婚入赘共同生活之需所建，房屋建设的牵头人为汤成，汤成在建房之时虽未与吉霞登记结婚，户口亦未迁入该户，但已实际在其家庭共同生活。

1999年11月19日，汤成与吉霞办理结婚登记，正式入赘至吉家。其后，相关部门并未为汤成、吉霞夫妇另批宅基地建房。2015年10月24日，汤成与案外人周某就上列房屋签订房屋转让协议，双方约定转让价23.8万元。汤成收到10万元房款后，到海安市区以首付18万元购买了一套商品房。上列房屋转让后，一家人对楼房旁的四间平房进行了装修，留给华珠夫妇居住。

2016年4月11日，汤成与吉霞协议离婚，约定所购海安市区商品房归汤成所有。2016年9月30日，汤成向吉霞出具借条一份，约定补贴吉霞20万元，并再次申明市区所购商品房归汤成所有，吉霞不得以任何理由干涉。

2017年2月7日，吉明华因患食道癌去世，未留有遗嘱。华珠获悉女儿、女婿离婚的消息异常震惊，对卖房款的处置提出异议。因当事人未能就争议解决达成一致，引发诉讼。

庭审中，原告华珠诉称，案涉房屋是1999年初建设的，当时被告汤成与我女儿吉霞并没有结婚，相关审批手续也没有汤成的名份，房屋产权应属本人与丈夫吉明华所有。2004年，本人因车祸右腿截肢，丧失了劳动能力。2015年10月，汤成、吉霞称将老房出售后，到海安城里购房共同居住，出于对他们的信任，我们老两口才搬出案涉房屋。现汤成、吉霞已离婚，处置了海安市区的房产，违背了当初共同购房居住的初衷，且汤成、吉霞将案涉房屋的出售款23.8万元全部占有，严重影响本人居住及生活。由于案涉房屋系本人与丈夫吉明华共同建设，吉明华去世时未立遗嘱，按照继承法分割后，本人应享有3/4的份额，按出卖价折算为17.85万元。请求法院判决被告汤成、吉霞共同给付我17.85万元。被告吉霞在辩称中附和了华珠的意见。

被告汤成辩称，诉争的楼房是本人招婿后出资修建的，当时岳父吉明华患有食道癌，没有经济能力，本人对该房屋作出了较大贡献。原告华珠声称房屋为其夫妻共同财产，本人不能认可。出售案涉房屋，到市区购新房，并将市区新房产权登记在本人和吉霞名下，华珠夫妇是知情的，且长期未提出异议，应视为赠予行为。楼房出售后，本人出资3万元对华珠目前居住的四间平房进行了修缮，并不影响华珠正常生活。请求法院驳回原告华珠的诉讼请求。

海安法院审理后认为，尽管案涉房屋登记在吉明华一人名下，但有多方证据显示被告汤成牵头建设了房屋，一家人又共同居住生活15年之久，考虑到历史登记中的缺陷，应推定案涉房屋为原告华珠夫妇、被告汤成、吉霞四人家庭共同共有。家庭共同共有财产分割时，应坚持以平均分割为原则，适当兼顾贡献大小。经综合核算，华珠对房屋转让款享有21%的份额，折算人民币为49980元。汤成、吉霞应当共同给付，因汤成、吉霞已离婚，双方内部承担的份额可自行协商处理，协商不成，一方给付超出二分之一的部分有权凭判决书直接向另一方追偿。遂依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国继承法》相关规定，作出前述判决。

一审判决后，在上诉期内，双方当事人均未提出上诉。

【法官点评】 本案的主要争议在于登记在一人名下的房产能否推定为家庭共同财产问题以及家庭共有财产的定性和分割问题。

关于登记在一人名下的房产能否推定为家庭共同财产问题。物权法施行前，我国房地产登记中往往存在以户主一人登记，而不标注其他共有人的情况。如果将房产仅仅理解为户主一人所有，明显违反公平原则。同时，应当注意到农村宅基地使用权具有特殊属性，其享有是以户为单位的。在确定宅基地上房屋所有权人时，不能仅凭房屋所有权证上登记的产权人来认定，而要综合考虑以下因素：一是通过对宅基地使用权人的确定判断谁具有建房资格；二是审查建房实施人员出资出力的情况；三是考察实施人员有无共同建房及共同使用的意思。本案中，被告汤成牵头建设了案涉房屋，出资出力，又与其他家庭成员长期共同居住生活，且相关部门并未为被告汤成、吉霞另批宅基地建房，结合上述判断标准，应推定讼争房屋为吉明华、华珠、汤成、吉霞家庭共有。

关于家庭共有财产的定性和分割问题，对当事人约定不明财产，推定为按份共有还是共同共有问题，我国法律有一个变化过程。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第88条规定：“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。”按照上述规则，约定不明时，应推定为共同共有。《中华人民共和国物权法》第一百零三条则规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系除外，视为按份共有。”由此可见，法律规则发生了变化，当事人约定不明时，共有财产原则上应推定为按份共有，但在家庭关系中，仍应推定为共同共有。对共同共有财产如何分割，我国法律并无明文规定，但从法律原理出发，司法实务中应坚持平均分割原则，适当兼顾贡献大小。本案中，共有财产发生于家庭关系中，理当推定为共同共有，应在平均分割基础上，适当兼顾贡献大小。法院在综合适用继承法的情况下，判决原告华珠享有21%的份额是妥当的。

本案的发生提醒人们，对历史形成的房产登记，不能简单望文生义，应在综合法律标准的基础上作出正确判断。

【法律链条】  《中华人民共和国继承法》

第二条  继承从被继承人死亡时开始。

第十条  遗产按照下列顺序继承：

第一顺序: 配偶、子女、父母。

第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

第十三条  同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。

第十四条  继承人以外的被继承人扶养较多的人，可以分给他们适当的遗产。

农村住房登记岳父名下 未标明共有人闹出官司 法官提醒：判断共有人不能望文生义。（供稿：何培妮）

编辑：王薇