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法治

涉农村房屋执行的困境及应对

时间:2019-06-17 21:36:24   信息:美丽江苏  
阅读:1155  

财产处置是人民法院解决执行难的重中之重,难中之难,以往人民法院在执行房产时偏重城市中有房产证的房屋,这些房屋因为有权属证书利于过户,提高拍卖成交率,但在涉及农村房屋执行时因城市农村房产法律法规规定不同和个案的复杂会陷入以下困境:

一、农村房屋权属难定,查封控制难

农村房屋现主要分为三种,一种是乡镇街道上的经过建设许可建设的房屋,以前一般颁发产权证书,现在因房产和国土合并,也不再颁发产权证书,这类房屋较好确认权属;第二种是乡镇上的小产权房,随着城镇化建设,不少农村村民到乡镇买房,很多房屋都是买个地基就开始建房,房屋建成后成为无建设许可,无施工许可,无权属登记的三无小产权房;第三种是在农村宅基地房屋,因法律规定,在村集体经济组织内,一户只能拥有一个宅基地,该房屋一般为家庭共有,在执行过程中,上述三类房屋难以确定权属,不易控制,查封时大多张贴查控公告和封条。

二、拍卖成交难

因为法律规定城镇居民不得到农村买房,农村宅基地转让只限于本集体经济组织成员,加之农村房屋价值不高,申请人囿于自身非集体经济组织成员身份不能以物抵债导致在拍卖中大量房屋流拍。

三、腾空安置难

农村房屋拍卖成交后,因被执行人自身经济条件有限加之法律意识不高抗拒执行,且被执行人家庭成员众多,大多不愿自愿腾空房屋,且因为农村周边租房市场不发达,给人民法院安置被执行人及其家庭成员造成不少困难。

通过对大量该类执行案件的研判和分析,总结吸收成功的经验和做法,提出以下应对策略:

一、做好财产调查工作,保证房产权属清晰

在处置农村房屋时,到相应房屋土建部门,村居委员会,周边邻居调查房屋的权属状况,调查被执行人的家庭情况,准确厘清房屋权属,对涉及共有关系的房屋在处置时要严格依法保护共有人的合法利益。在涉及小产权房屋时,在仔细调查的基础上按现状拍卖,并对可能遇到的强拆、拆迁赔偿不能等后果在拍卖公告和裁定书中予以载明。

二、坚守底线、灵活运用执行措施保障申请人利益

涉及农村宅基地房屋执行,因买受人限于本集体经济组织成员且非本集体成员不得以物抵债,对此红线坚决不能逾越,但对拍卖流拍的房屋,对符合租赁条件的,可积极的将该类房屋租赁,所得租金用于偿还申请人。

三、加大财产处置力度,多措并举腾空房屋

房屋的腾空是财产处置的重中之重,难中之难,在妥善安置被执行人及其同住家庭成员情况下,对拒不搬出的果断予以拘留、罚款,符合拒执罪情形的移送公安追究刑事责任,同时可联动协调当地供电供水部门,予以停水停电,督促被执行人尽快腾空房屋。在执行过程中,也应坚持生存居住权高于财产权的价值选择,对一些家庭困难,房屋价值不大的房屋可暂不执行,通过对其他执行措施的运用来维护申请人的合法权益。

作者单位:盱眙县人民法院   张宝林

编辑:华威




来源:本网专稿


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