谨防房屋拍卖中恶意租赁、转租

近两年来，苏北某法院执行的涉及房产拍卖的执行案件共613件，其中拍卖成交的292件，另有321件因其他原因流拍。在执行实践中发现，一些被执行人伙同亲属、其他债权人或案外人签订虚假租赁合同来规避法院执行，极大影响了执行效率，主要表现在以下三方面：

一是签订虚假租赁合同。基于“买卖不破租赁”原则，房屋买卖或者被法院拍卖后，房屋上存在合法有效的租赁合同是受法律保护的，买受人不得基于其享有所有权为由要求租赁者返还租赁物，所以很多被执行人知道其房产即将被法院执行后，故意与他人串通签订租赁合同，将租赁合同签订时间前移在法院查封和房产抵押之前，且租赁时间长达十年、二十年，故意规避法院执行。在流拍的案件中有215件属于此类情况，占66.98%。

二是编造虚假款项交付记录。法院在执行房产时对租赁合同会进行严格审查，租赁合同中的款项交付是其中的重要审查内容，很多被执行人会和案外人串通，编造虚假的款项交付记录，更有甚者，陈述其将十年、二十年的租金一次性现金支付，加大了法院的审查难度。

三是违法转租加大执行难度。部分被执行人在房屋被法院执行由其在房产被查封后，与其他债权人或家里亲属签订租赁合同，而后，承租者又与不知情的案外人签订转租合同，法院执行时，案外人因不知情而导致不配合法院执行，拖累执行进度，且在此过程中因违法转租而导致次承租人提起的执行异议和复议，影响了执行效率。

对此，提出以下对策加以解决：

一要加强对房屋租赁合同的审查力度。执行过程中，对租赁合同的审查时要对租赁合同的真实签订情况、合同订立的时间、地点、租赁款项的交付、租赁物的使用、租赁物的电费、税费等缴纳情况进行综合分析，判断租赁合同的真伪。

二要利用鉴定、评估等手段判断合同的真伪。针对部分被执行人将租赁合同时间前移或故意订立虚假合同情形，可对笔迹的真伪和形成时间的鉴定来判断合同的真伪。

三要加大法律和政策攻势，同时加大对妨碍执行的打击力度。法院在审查租赁合同时，对承租人进行谈话，告知其签订虚假合同妨碍法院执行的法律后果，同时告知其如后果严重可能涉嫌刑事犯罪，在实践过程中大部分承租人由于慑于法律后果会承认合同的真伪。

通过这些举措，对房屋租赁合同去伪存真，让拍卖的房产轻装上阵，提高拍卖成交率，使人民群众感受到实实在在的公平正义。（作者：费尤祥、张宝林）

编辑：董雄